• Aktualności
• Posted by: Aleksander
• 18

Nie znam dokładnych statystyk ale śmiem twierdzić, że 99,9% kredytów hipotecznych dla osób fizycznych udzielanych w Polsce jest opartych na oprocentowaniu zmiennym. Najczęstsza konstrukcja wygląda następująco:

Oprocentowanie = Stała Marża Banku + WIBOR 3M

W umowie kredytowej mamy zapis, że bank oferuję nam kredyt ze stałą marża np. 2%. Tą wartość mamy zagwarantowaną do końca trwania umowy. Ale co z drugim składnikiem:

WIBOR 3M – (WARSAW INTERBANK OFFER RATE) – STOPA PROCENTOWA, PO JAKIEJ BANKI UDZIELAJĄ POŻYCZEK INNYM BANKOM NA 3 MIESIĄCE, USTALANA W KAŻDY DZIEŃ ROBOCZY O GODZINIE 11.00.

Innymi słowy bank np. PEKOSA pożyczy na 3 miesiące pieniądze bankowi Millenium na procent równy WIBOR3M.

WIBOR3M zależy przede wszystkim od ustalanych przez Radę Polityki Pieniężnej stóp procentowych. Upraszczając, jeżeli Rada podejmuję decyzję o podwyżce stóp procentowych to jednocześnie można spodziewać się podwyżki WIBOR 3M. Tak sama działa to w przypadku obniżek stóp procentowych.

Podsumowując oprocentowanie naszego kredytu hipotecznego może i najprawdopodobniej będzie się zmieniało w czasie. Tym samym nasza rata będzie się zmieniała. Może niebezpiecznie wzrosnąć ale może też przyjemnie spadać. Jest to tak zwane ryzyko stopy procentowanie. Podpisując umowę z bankiem dodatkowo podpisują Państwo dokument o tym, że rozumieją Państwo to ryzyko i je akceptują. Łatwo przychodzi Nam podpisanie tego dokumentu kiedy już nie możemy doczekać się nowego „M”. Często jednak przestajemy akceptować ten fakt, kiedy stopy procentowe rosną i nasza raty wynosi już nie 1000 zł ale 1300 zł. Wtedy zaczynamy interesować się co się wydarzyło i dopiero wtedy w pełni rozumiemy ryzyko jakie podjęliśmy w dniu podpisania umowy kredytu hipotecznego.

Ryzyko zmiennej stopy procentowej nie występuję jeżeli zdecydujemy się na stałe oprocentowanie naszego kredytu. W umowie pojawia się zapis, że nasze oprocentowanie nigdy się nie zmieni. Czyż nie brzmi to fantastycznie? Wspaniale jest wiedzieć, że rata kredytu nie zmieni się przez 10, 15 czy 20 lat. Okazuję się, że tak funkcjonuje rynek kredytów hipotecznych np., w Niemczech czy USA. Tam kredyty mają np. stałe oprocentowanie 1,5% na 20 lat. W Polsce dopiero w ostatnich miesiącach KNF coraz częściej wspomina o takim rozwiązaniu i próbuję wymusić na banki wprowadzenia stałego RRSO. Dla mnie nie jest to nowe rozwiązanie. Kiedyś proponowałem kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowanie w GNB na 10 lat, w Alior Banku na 7 lat, czy w Deutsche Banku oraz BZWBK na 5 lat. Zawsze ze strony banku spotykałem się z niedowierzaniem, że któryś z moich klientów chce takie oprocentowanie.

Dziś banki uginają się pomału pod presją KNF i zaczynają wprowadzać oferty ze stałym oprocentowaniem.

NIESTETY WADAMI TYCH KREDYTÓW JEST TO, ŻE:

1. Oprocentowanie jest stałe ale tylko na 5 lat. Po 5 latach przechodzimy na oprocentowanie zmienne albo ponownie na stałe ale już na nowych warunkach.
2. Oprocentowanie stałe jest zawsze wyższe na dzień podpisania umowy niż oprocentowanie zmienne.

Poniżej przedstawiam rzeczywiste dane na podstawie oferty obowiązującej na październik 2018 roku. Wartości podane są dla kredytu w wysokości 100 000 zł udzielonego na 30 lat dla rat równych

Różnica na oprocentowaniu pomiędzy stałym a zmiennym wynosi 0,51%. Różnica na racie wynosi 28 zł na każde pożyczone 100 000 zł. Czyli przy kredycie na np. 300 000 zł różnica na racie to 84 zł miesięcznie. Jeżeli Wibor wzrośnie przez najbliższe 5 lat o 0,51% to raty w obu przypadkach będą identyczne. Jeżeli wzrost Wibor wyniesie ponad 0,51% to osoba ze stałym oprocentowanie będzie miała korzystniejszy kredyt od osoby, która w październiku 2018 roku zaciągnie kredyt hipoteczny. Wzrost stóp procentowanie o 0,5% przez najbliższe 5 lat wydaję się całkiem realną prognozą. Można nawet zaryzykować stwierdzenie, że fala podwyżek stóp procentowych może być znacznie większa.

A więc czy warto zainteresować się ofertami ze stałym oprocentowaniem. Moim zdaniem tak. Jako minimum uważam przynajmniej zapoznaniem się z możliwościami. Jestem przekonany, że rynek coraz bardziej będzie domagał się stałego RRSO. Jedyne co musi się zmienić aby zainteresować szersze grono klientów to wydłużenie okresy stałego oprocentowania z 5 na minimum 10 lat. Często bowiem okazuję się, że kredyty hipoteczne „żyją” krócej niż dekadę.

Skoro te same kapitałowo banki potrafią tuż za naszą granicą udzielać kredytów nawet na 20 lat ze stałym RRSO to daje do myślenia dlaczego w Polsce takiej opcji nie ma. W obecnej sytuacji niskich stóp procentowych całe ryzyko zmiennej stopy procentowej spoczywa na kredytobiorcy. Obecnie pieniądz jest „tani” bo stopy procentowanie są niskie. Banki pozyskują tani kapitał dorzucają do tego swoją marżę i pożyczają go klientom. Jeżeli stopy procentowe pójdą do góry to wzrosną WIBORY a przez to kredytobiorcy zaczną płacić większe odsetki czyli banki zaczną więcej zarabiać. Będą zarabiały nie tylko na marży, która jest dodatkiem do WIBORU ale też na samym wzroście WIBOR. Oczywiście jeżeli stopy by spadły to banki zarobią mniej. Żeby bank teoretycznie przestał w ogóle zarabiać na pożyczonych pieniądzach to od dziś WIBORY musiały by spaść o minimum marżę banku. Na dzień dzisiejszy oznacza to, że WIBOR musiałby spaść o ok 1,8% czyli tak naprawdę wynieść 0%. W takiej sytuacji oprocentowanie wyglądało by następująco:

Marża Banku ( 1,8% ) + Wibor ( 0%% ) = 1,8%

Czyli bank zarabiał by na odsetkach dokładnie tyle za ile sam dzisiaj pożyczył pieniądze.

W mojej ocenie w dzisiejszej sytuacji ryzyko zmiennych stóp procentowych leży tylko i wyłącznie po stronie klienta. Stad coraz częstsze sygnały z Komisji Nadzoru Finansowego o wprowadzaniu stałego oprocentowanie. Prawdopodobnie w przyszłym roku każdy bank będzie miał ofertę na minimum 5 lat.

Podsumowując temat stałego RRSO jest dość skomplikowany ale ważny z punktu widzenia zaciągania dzisiaj długoterminowego kredytu hipotecznego.

Jeżeli myślisz o zaciągnięciu w najbliższym czasie kredytu hipotecznego to serdecznie zapraszam Cię na spotkanie. Zapewniam Ciebie, że jeżeli chodzi o poruszaną tematyką jestem jednym z nielicznych ekspertów kredytowych, którzy w ogóle poruszają to zagadnienie podczas rozmów.