TYTUŁEM WSTĘPU
Kredyt Hipoteczny pod budowę domu to również dużo droższe i zdecydowanie bardziej czasochłonne rozwiązanie. W branży krążą legendy o osobach, które najpierw 2 lata załatwiały pozwolenia, następnie pół roku starały się o kredyt. A jak już przyszło, co do czego, to przez kolejne lata musiały walczyć z nierzetelnymi wykonawcami. Oczywiście, na wiele zdarzeń losowych nie ma się wpływu, za to pewne aspekty można spokojnie przewidzieć i należycie się do nich przygotować.
W tym artykule przedstawię, na co należy zwrócić uwagę w procesie próby podjęcia kredytu hipotecznego na budowę domu, tak aby uniknąć niemiłych niespodzianek. Finalnie, dobre przygotowanie bardzo Ci się opłaci, zwracając Ci pieniądze oraz oszczędzając czas i nerwy. Zatem moim zdaniem gra jest warta świeczki.
A jeśli mieszkasz w województwie zachodniopomorskim, to koniecznie przeczytaj również jeden z moich ostatnich wpisów, w którym zastanawiałem się, czy warto ufać doradcom kredytowym ze Szczecina. Tymczasem, kredyt hipoteczny i budowa domu systemem gospodarczym. Zapraszam do lektury.
KREDYT HIPOTECZNY NA BUDOWĘ DOMU. NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ?
• KREDYT HIPOTECZNY – BUDOWA DOMU | PIERWSZY KROK: WKŁAD WŁASNY
W 2020 roku dalej można starać się o kredyt hipoteczny na nieruchomość, posiadając 10 proc. wkładu własnego. Przy zakupie mieszkania sytuacja jest prosta. Jeżeli kupuję mieszkanie za 500 tys. zł, muszę posiadać minimum 50 tys. zł. własnych oszczędności. Przy budowie domu sporządzamy kosztorys na 500 tys. zł, ale przecież jest jeszcze działka, a dodatkowo dom po wybudowaniu najczęściej jest wart rynkowo więcej niż koszt jego wybudowania. Jak to policzyć?
Otóż, jeżeli działka budowlana jest warta 200 tys. zł, a budowa będzie kosztowała 500 tys. zł, to wartość całej inwestycji wyniesie 700 tys. zł. Bankowi trzeba przedstawić, że jest się w posiadaniu 70 000 zł środków własnych. Zatem działka z nawiązką spełniłaby ten wymóg – przynajmniej w tym wypadku. Finalnie możemy skredytować całą budowę domu. Oczywiście zakładając, że działkę kupiliśmy za gotówkę. W Szczecinie i okolicach najczęściej działka stanowi dokładnie 20 proc. całej inwestycji. Pod względem technicznym wariant, w którym posiadamy ziemię i kredytujemy budowę domu, jest najprostszym w realizacji. Każdy inna możliwość wymaga szerszego omówienia z ekspertem finansowym (dawniej doradcą finansowym).
KREDYT HIPOTECZNY – BUDOWA DOMU | DRUGI KROK: CZAS
Należy pamiętać, że procedura kredytowa trwa minimum 1 miesiąc od momentu złożenia kompletnego wniosku kredytowego. Budowa domu to duże przedsięwzięcie, które wiąże się ze skoordynowaniem wielu działań. Ekipa budowlana najczęściej jest umówiona na konkretny termin. Miesięczny zator płatniczy może spowodować, że stracimy ustaloną rezerwację terminu, a to w konsekwencji może opóźnić budowę o kilka miesięcy…
➢ ZOBACZ TAKŻE | KREDYT HIPOTECZNY, CZY WARTO WZIĄĆ?
Dlatego pierwsze spotkanie z ekspertem finansowym powinno się odbyć jeszcze w trakcie załatwiania pozwolenia na budowę. Wtedy możemy z dużym wyprzedzenie zaplanować wszystkie czynności w taki sposób, aby środki na koncie pojawiły się jeszcze przed rozpoczęciem budowy.
• KREDYT HIPOTECZNY – BUDOWA DOMU | TRZECI KROK: DOKUMENTY
Krótko mówiąc, aby złożyć wniosek kredytowy, należy posiadać pozwolenia na budowę. Każdy, kto buduje dom wie, że przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, trzeba zorganizować szereg rozmaitych dokumentów. Do złożenia wniosku na kredyt hipoteczny dla banku należy przygotować:
1. Pozwolenie na budowę;
2. Projekt do wglądu;
3. W niektórych przypadkach otwarty dziennik budowy;
4. Wypis z rejestru gruntów;
5. Wyrys z Mapy Ewidencyjnej.
Pamiętaj, że dokumentami, które mogą sprawić Ci szczególnie dużo trudności w procesie przygotowania są: rejestr gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej. Pamiętaj, że dokumentacja nie powinny być starsza niż 3 miesiące.
• KREDYT HIPOTECZNY – BUDOWA DOMU | CZWARTY KROK: KOSZTORYS BUDOWLANY
Kredyt hipoteczny – budowa domu systemem gospodarczym. Co jeszcze nie może Ci umknąć? Pamiętaj, że do projektów budowlanych najczęściej jest dołączany kosztorys budowlany. Jednak banki nie akceptują takiego rodzaju dokumentów. Niestety, każda instytucja finansowa ma swój niezależny wzór kosztorysu budowlanego. Niektóre z nich są proste w przygotowaniu, a niektóre będą wymagały konsultacji z ekspertem finansowym (dawniej doradcą finansowym) albo kierownikiem budowy.
Przy składaniu wniosku o kredyt hipoteczny na budowę domu, dobre przygotowanie kosztorysu jest najbardziej czasochłonne. W ramach współpracy ze mną, często pomagam w jego opracowaniu. Jest to o tyle ważne, że wartość w kosztorysie musi być precyzyjnie zgrana z kwotą kredytu, możliwościami finansowymi oraz wymogami banku, co do maksymalnych kosztów, jakie akceptuje bank.
• KREDYT HIPOTECZNY – BUDOWA DOMU | PIĄTY KROK: KWOTA KREDYTU
Najczęściej naturalnym odruchem przy ustalaniu kwoty kredytu jest jej maksymalne zaniżanie. Górę biorą tutaj dwa czynniki:
1. Nieświadomość finalnych realnych kosztów budowy;
2. Chęć zadłużania się na możliwie jak najmniejszą kwotę.
Każda osoba, która wybudowała już dom potwierdzi, że wydała więcej niż planowała. Początkującym inwestorom od razu doradza się, aby do zaplanowanego kosztorysu dodać minimum 20 proc. Podczas budowy domu jest cała masą punktów, w których mogą pojawić się nieprzewidziane wydatki. Dlatego najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest wnioskowanie o kwotę wyższą niż wychodziłaby z wstępnych wyliczeń. Całe szczęście można w łatwy sposób pogodzić ze sobą dwa powyższe punkty.
Przykład:
Jeżeli chcemy wydać na budowę 400 tys. zł, to wnioskujemy o kwotę 480 tys. zł. Jeżeli uda nam się zmieścić w kwocie 400 tys. zł, to nie musimy uruchamiać ostatniej transzy bankowej. Finalnie, kończymy z kredytem na kwotę 400 tys. zł. Jeżeli jednak okażę się, że koszty budowy wzrosły, to środki mamy cały czas do dyspozycji. Gdyby zawnioskować o 400 tys. zł, a na koniec potrzebowalibyśmy więcej – to w takiej sytuacji, trzeba byłoby ponownie zwrócić się z prośbą do banku.
Innymi słowy, jeszcze raz złożyć komplet dokumentów i uargumentować zwiększenie kwoty. Pojawia się spore ryzyko nie otrzymania dodatkowych środków. Co więcej, przez to, że zabrakło pieniędzy nie możemy zamknąć budowy, a tego oczekuje od nas bank. Stąd bezpieczniej wybrać pierwszy wariant i od razu zawnioskować o wyższy kredyt hipoteczny. Jeżeli kredyt jest bez prowizji, to nie ponosimy z tego tytułu żadnych dodatkowych opłat.
• KREDYT HIPOTECZNY – BUDOWA DOMU | SZÓSTY KROK: ROZLICZENIE TRANSZ
Od wielu lat banki nie stawiają już wymogu przedstawienia faktur dokumentujących poniesione wydatki. Wystarczy postęp prac budowlanych potwierdzony wpisami w dzienniku budowy. Liczba wypłacanych transz bankowych nie może być mniejsza niż dwie. Najczęściej transz jest ok. czterech. Niestety, każda inspekcja generuje koszt 200 zł. Aby nie mieć problemu z akceptacją wydanych środków, należy wydrukować kosztorys, który został wysłany do banku i na bieżąco sprawdzać poszczególne pozycje i kwoty.
KREDYT HIPOTECZNY A BUDOWA DOMU SYSTEMEM GOSPODARCZYM. PODSUMOWANIE
Budowa domu systemem gospodarczym wymaga od inwestora sporo zaangażowania. Tym bardziej, jeśli nie jest budowlańcem. Wszystko jest na jego głowie i z większością rzeczy musi zmagać się po raz pierwszy. Nie inaczej jest z finansowaniem. W mojej ocenie odpowiednie przygotowanie się do kredytu hipotecznego na budowę domu z systemem gospodarczym, wymaga konsultacji z ekspertem finansowym.
➢ ZOBACZ TAKŻE | KREDYT HIPOTECZNY. STAŁE CZY ZMIENNE OPROCENTOWANIE
To moim zadaniem jest zorganizować najlepsze rozwiązanie kredytowe na sfinansowanie budowy domu. Jednocześnie staram się ograniczyć zaangażowanie inwestora do minimum, tak by swój cenny czas mógł zainwestować w budowę wymarzonego domu. Mam nadzieję, że i tym razem mój wpis rozjaśnił Wam nieco sytuację. W razie jakichkolwiek pytań, serdecznie zapraszam do kontaktu.
