TROCHĘ HISTORII
Każdy kto myśli nad zakupem nieruchomości oraz wnioskowaniem o kredyt hipoteczny zastanawia się, czy robi to w odpowiednim czasie? Czy może warto poczekać aż stanieją nieruchomości, spadną marże banków, powstaną nowe ciekawe inwestycje w świetnych lokalizacjach. Jeżeli spojrzeć na ostatnie 15 lat to możemy śmiało przyjąć, że nie było takiego okresu czasu, w którym warto było czekać. Nawet po kryzysie w roku 2008 spadek nie był istotny i ceny zatrzymały się na pewnym poziomie na dłuższy czas. Trudności w finasowaniu zostały zrekompensowane przez korzystne programy rządowe takie jak Rodzina na Swoim (RnS) oraz Mieszkanie dla Młodych (MdM). W kolejnych latach 2015-2020 nieruchomości powoli, ale systematycznie drożały. Paradoksalnie, pandemia Covid-19 spowodowała gwałtowne przyspieszenie wzrostu cen nieruchomości do niespotykanych wcześniej poziomów. Większość zakupów odbywała się za gotówkę. Bardzo tanie kredyty hipoteczne dodatkowo napędzały bańkę na rynku. Deweloperzy sprzedawali wszystko praktycznie „na pniu”.
PUNKT ZWROTNY
Obecnie jesteśmy w punkcie zwrotnym i rynek kredytów hipotecznych, pośredników finansowych oraz deweloperów musi zmierzyć się z nową rzeczywistością. W październiku 2021 roku miała w Polsce miejsce pierwsza od 9 lat podwyżka stóp procentowych, o czym szerzej pisałem w poniższym artykule.
➢ ZOBACZ TAKŻE | STOPY PROCENTOWE ZWIĘKSZONE PIERWSZY RAZ OD 9 LAT. KREDYTOBIORCY ZAPŁACĄ WIĘCEJ
Od czasu napisania powyższego artykułu sporo się zmieniło. Dane na dzień dzisiejszy to podstawowa stopa procentowa 2,7% a inflacja rdr. w styczniu 2022 wynosi 9,2%. Przed nami z całą pewnością kolejne podwyżki stóp procentowych. Co gorsza, WIBOR znacząco „oderwał się” od stóp procentowych i wynosi obecnie WIBOR 3M – 3,32%, a coraz częściej stosowany WIBOR 6M wynosi już 3,8%.
I teraz jak te wszystkie zmiany przekładają się na kredyty hipoteczne oraz rynek nieruchomości?
KREDYTY HIPOTECZNE – CO DALEJ?
Dwa lata pandemii Covid-19 to był dobry czas, żeby skorzystać ze stałego oprocentowania. Pisałem o tym wielokrotnie, ostatnio w artykule z czerwca 2021 roku.
➢ ZOBACZ TAKŻE | KREDYT HIPOTECZNY A STAŁE OPROCENTOWANIE W OFERCIE BANKÓW. CO WARTO WIEDZIEĆ?
Można było zagwarantować sobie stałe oprocentowanie na 5 lat w wysokości około 3,4%. Dzisiaj takie wartości są już nieosiągalne. Średnia rynkowa to obecnie ok. 6,4% przy 20% wkładu własnego i już ponad 7% przy 10% wkładu własnego. Jeszcze 4 miesiące temu w takie wartości nikt by nie uwierzył. Wtedy to były oprocentowania topowych kredytów gotówkowych. W najbliższym czasie należy się spodziewać pogorszenia ofert dla stałego oprocentowania. Przy 10% wkładu własnego nie rekomenduję ofert ze stałym oprocentowaniem. Natomiast jeżeli ktoś dysponuje 20% wkładu własnego, to jak najbardziej należy przynajmniej rozważyć tą opcję.
W przypadku kredytów hipotecznych oprocentowanych zmienną stopą procentową w najbliższym czasie należy spodziewać się spadku marż bankowych. Oczywiście nie zrekompensuje to podwyżek stóp procentowych. Obecnie dwa banki PEKAOSA oraz PKOBP zmniejszyły, na razie nieznacznie, swoje marże. Pozostałe banki pójdą prawdopodobnie tą samą drogą. Docelowo marże bankowe, podobnie jak to miało miejsce w 2007 roku, mogą spaść nawet poniżej jednego punktu procentowego.
NIERUCHOMOŚCI – CO DALEJ?
Kredyty hipoteczne drożeją. To już wiemy. A co z cenami nieruchomości? Drogi pieniądz na pewno będzie miał wpływ na kondycję rynku. Klienci gotówkowi nie patrzą na cenę kredytu, jednak prawie połowa zakupów jest wspierana kredytem mieszkaniowym. Daleki jestem od twierdzenia, że ceny nieruchomości spadną, ale nie ma obecnie argumentów, żeby szalony rajd trwał dalej. Już dane z końca 2021 roku oraz początku 2022 pokazują spadek liczby transakcji i jednoczesny ok. 20% spadek zapytań w Biurze Informacji Kredytowej. Większość deweloperskich inwestycji jest już wyprzedana, ale te, których budowa dopiero startuje, będą musiały zmierzyć się ze znacznie zmniejszonym zainteresowaniem. A to być może przełoży się na spadek cen nieruchomości, bądź rozpocznie falę najróżniejszych promocji np. darmowe miejsca parkingowe, darmowe komórki lokatorskie, podwyższony standard wykończenia. Co jest jeszcze niewiadomą, jakie znaczenie na rynek będzie miał rządowy program Mieszkanie Bez Wkładu Własnego. Podobnie jak w przypadku poprzednich programów, może on mieć znaczący wpływ na rynek nieruchomości i pozwoli przetrwać gorszy okres w branży.
WNIOSKI KOŃCOWE
Podsumowując – wiele razy już to pisałem – są czasy taniego, łatwo dostępnego pieniądza i jednocześnie drogich, szybko sprzedających się mieszkań. A po nich przychodzą czasu drogiego, trudniej dostępnego pieniądza, ale za to tańszych nieruchomości. Obecnie nadchodzą te drugie czasy. Posiadanie „gotówki” znowu będzie miało sens. Z historycznego punktu widzenia zakup nieruchomości w trudniejszych czasach, z większym wkładem własnym i mniejszym, ale droższym kredytem hipotecznym po latach okazuje się bardziej opłacalny niż zakup w czasie „rozdawania” pieniędzy. Wystarczy zapytać znajomych, którzy kupili nieruchomości w 2007 oraz 2008 roku z kredytem w CHF i porównać z tymi, którzy kupili mieszkanie parę lat później z kredytem w PLN dodatkowo wspieranym programem rządowym. Polecam zrobić taki test.
Dlatego odpowiedź na pytanie postawione w tytule artykuły brzmi: „tak”. Zakup nieruchomości oraz zaciągnięcie kredytu hipotecznego dalej może być opłacalne. Nadchodzą czasy bardziej rozważnych i przemyślanych zakupów. Pośrednicy finansowi muszą się przygotować na bardziej wymagającego klienta, na bardziej szczegółowe i dłuższe rozmowy o finansach. Deweloperzy będą musieli zaproponować coś więcej niż przysłowiowe „cztery ściany” w białym bloku. Wysokie stopy procentowe obecnie szokują, ale to nie jest koniec świata. Jak każda zmiana wymaga tylko dopasowania się.
TE ARTYKUŁY WARTO PRZECZYTAĆ:
- ➢ Kredyty hipoteczne – stałe czy zmienne oprocentowanie
- ➢ Kredyt hipoteczny a stałe oprocentowanie w ofercie banków. Co warto wiedzieć?
- ➢ Kredyt hipoteczny po ludzku. Byłem gościem w podcaście Marcina Kowalika
